Ситуация на рынке недвижимости Харьковского региона и всей Украины, не оставляет равнодушными ни его операторов, ни обычных граждан, планировавших совершить сделку с недвижимостью. Что же на самом деле происходит с рынком
Ситуация на рынке недвижимости Харьковского региона и всей Украины, не оставляет равнодушными ни его операторов, ни обычных граждан, планировавших совершить сделку с недвижимостью. Что же на самом деле происходит с рынком и насколько сложившуюся ситуацию можно охарактеризовать как «кризис недвижимости». С этим вопросом мы обратились к представителям Харьковского отделения Украинской Гильдии Риэлтеров. Продолжаем цикл аналитических интервью с авторитетными харьковскими экспертами рынка недвижимости. Сегодня свое видение ситуации предлагает Евгений Молчанов, член Экспертного Совета Украинской Гильдии Риэлтеров.
Наша страна, общество, экономика, да и жизнь обычного украинца стремительно погружается в пучину так называемого «мирового финансового кризиса» (МФК). Этот пресловутый МФК проник практически во все сферы жизни страны. В особенности он зацепил сферу недвижимости. Выражается это, прежде всего в уменьшении количества сделок купли-продажи жилья и «легком» падении цен.
Попытаемся разобраться в причинах этих явлений и понять перспективу развития событий. Что касается причины, то они более-менее ясна: банки ввиду МФК свернули программы ипотечного кредитования, от чего ряды покупателей сильно передели, так как национальный рынок недвижимости уж очень сильно зависим от ипотеки.
Одномоментно, из-за заметного падения цен, от недвижимости стали избавляться спекулянты, или как сейчас их принято называть «игроки на рынке недвижимости». Вот эти самые «игроки», большинство которых не имеют иных источников дохода, приобретя жилье в кредит, оказались заложниками ситуации, когда недвижимость не продается, а кредит выплачивать необходимо, а иначе она будет отобрана банком в счет погашения долгов по кредиту. Они стали продавать свою недвижимость по сниженным ценам. От чего на рынке возник переизбыток предложения (он накапливался с весны на протяжении всего лета), который усилился за счет оптимистических ожиданий покупателей, которые ждали дальнейшего понижения цен. Да, оптимизм дело хорошее, и мы к нему еще вернемся чуть позже.
Для тех, кто внимательно следит за рынком, невозможно было не заметить резкое падение цен в августе-сентябре, которое составило 20% и более процентов, в зависимости от варианта. Это «игроки» активно избавлялись от своих ликвидных «активов» в недвижимость. Надо отметить, они свою задачу выполнили – на сегодняшний день в продаже остались только те объекты, с которыми спекулянты не спешат и квартиры обычных продавцов.
Вернемся к оптимистическим ожиданиям. Недаром народная пословица звучит: надежды юношей питают. Заметьте – юношей! Отнюдь не украшенных сединами и умудренных опытом мужчин. В нашем случае эта пословица приобретает очень непосредственное значение.
Последний кризис, он же и первый на заре эпохи украинского капитализма, пришелся на 1998-1999 годы. Цены на недвижимость упали почти в два (2!) раза. Однокомнатная квартира на окраине Харькова в спальном районе стоила 1800-2000 долларов США. С тех пор, по апрель 2008 года, квартиры подорожали примерно в тридцать (30!) раз. Как вы думаете, те, кто продал свою квартиру в 1999 году по цене старых жигулей, или же купил ее по той же цене, а потом увидел, что она стоит, как новый кабриолет, сегодня снизит цену из-за какого-то кризиса? Я так не думаю. Даже уверен в обратном.
Совершенно очевидным становится факт – на рынке останутся исключительно «вынужденные» продажи, которые называют чистыми. Следовательно, продажи остановятся (-лись), а вот цены уже не опустятся.
Те, кому сейчас 30 дет, а тогда (в 98-98) было 20, то есть самая активная часть покупателей, не были участниками кризиса, поэтому и питают расхожее заблуждение. Между тем, факторы, влияющие на спрос на недвижимость в Украине, никуда не делись. Они даже усилились! Уменьшилась эмиграция из страны, медленно, но верно растет рождаемость, сельские жители мигрируют в города, мегаполисы растут. Заметьте, требования к метражу и качеству жилья тоже увеличились в десятки раз. К тому же, еще и строительство нового жилья приостановлено. Чтобы не говорили застройщики, застывшие краны на оставленных рабочими стройках красноречиво говорят о обратном.
Сейчас рынок стоит. Пружина так называемого «отложенного спроса» продолжает сжиматься. Что произойдет, когда она выпрямиться, какова будет реакция рынка? Когда это произойдет? Нынешний кризис, в отличии от кризиса 98-99 г.г., принесен нам «из вне», его динамика и продолжительность определяться тоже не нами. Все решится у его истоков, а США и странах Западной Европы. Подождем-увидим.
Наш блог
Другие статьи