Розвиток різних сфер економіки в Україні, не дивлячись на стабільно важку політичну ситуацію, йде прискореними темпами і позитивно впливає на будівельний і...
Аналітичний огляд ринку торгових центрів м. Києва
Розвиток різних сфер економіки в Україні, не дивлячись на стабільно важку політичну ситуацію, йде прискореними темпами і позитивно впливає на будівельний і торговий ринки України, що в симбіозі народжує кількість торгових центрів, що діють і заявлених, що росте.
За даними дослідження міжнародної консалтингової компанії A. T. Kearney в 2007 році Україна зайняла п'яте місце в світі по інвестиційній привабливості ринку рітейла, правда, при цьому спустившись на одну позицію в порівнянні з 2006 г. (і на дві – в порівнянні з 2005-м). За даними A. T. Kearney, передбачувана місткість ринку торгової нерухомості України в 2007 році складає $24,5 млрд. Роздрібна торгівля в Україні останні років п'ять активно розвивається у зв'язку із зростанням доходів населення і, як наслідок, споживчих апетитів. Улюблений раніше населенням для покупок формат ринку здає позиції перед об'єктами цивілізованої торгівлі – супермаркетами, міні-маркетами, торговими центрами. За даними Держкомстату, оборот роздрібної торгівлі в Україні в 2007 році склав 318,7 млрд. грн. Приріст по відношенню до аналогічного періоду минулого року складає 28,8%. Слід сказати, що зростання на рівні 25-30% (у Росії – близько 15%, в більшості країн ЄС (окрім країн Балтії) – 5-10%) характерне для українського ринку вже впродовж декількох років. Слід зазначити, що динаміка торгівлі практично співпадає з динамікою зростання доходів населення, відзначають аналітики компанії «Соцмарт». Так, по даним Держкомстат, дохід населення за січень-листопад 2007 року, що розташовується, виріс на 26,6%. В зв'язку з цим динаміки зростання роздрібного товарообігу можна вважати непрямим критерієм реального зростання доходів населення. Лідерами по показнику об'єму роздрібного товарообігу залишаються Київ (45,2 млрд. грн. ), Донецька (31,6 млрд. грн. ) і Дніпропетровська (25,33 млрд. грн. ) області. Міжнародні консультанти у сфері нерухомості, компанія Cushman & Wakefield, складений за замовленням Real Estate Publishers (REP) і International Council of Shopping Centers (ICSC) в 2007 році склала щорічний огляд International Retailers Survey, одним з пунктів якого є рейтинг міст Європи по інвест привабливості для зарубіжний рітейлеров на найближчі 5 років. Москва очолює список, потім слідують Санкт-Петербург і Прага. Київ розташований на 10 місці. Огляд складався на основі опиту керівних співробітників, що відповідають за вихід на нові ринки 250 торгових компаній в 23 європейських країнах. Опит робив акцент на думці експертів по розвитку бізнесу за кордоном, планах по експансії, а також на основних проблемах, що виникають в зв'язку з цим.
Києв: На квітень 2008г. на думку аналітиків компанії «Соцмарт», в Києві функціонує 36 торгових центрів (Олімпійський, Більшовик, Метроград, Арена, ЦУМ, Квадрат на Лукьяновке, Мандарин Плаза, Універмаг Україна, Променаду центр, Глобус 1, Глобус 2, Глобус 3, Ультрамарин, Європорт, Материк, Дитячий світ, Комод, Глобал UA, Піраміда, Алладін, Караван, Метрополіс, Містечко, Макрос, Плазма, Альта центр, Квадрат на Гната Юріївни, Ритм, VMB, Навігатор на Дружбі народів, Магеллан, Інтервал Плаза, Ашан, Материк-2, Квадрат на Перова, Термінал – передмістя), загальною сумарною площею більше 700000 кв. м. Деякі з них побудовані ще при СРСР ( ЦУМ, Дитячий Світ, Універмаг Україна – реконструйований в 2003г. ), але в більшості своїй торгові центри зведені вже в нашому віку. Але далеко не все з них можна вважати об'єктами з якісними торговими площами. Останні декілька років знаменуються дисбалансом попиту і пропозиції на ринку торгової нерухомості, попит на якісні торгові приміщення в кілька разів вище пропозиції. Хоча в Києві заявлена значна кількість нових ТЦ і ТРЦ (64 об'єкти в стадіях будівництва і проекту), у зв'язку із затримкою введення в експлуатацію цих об'єктів, можна прогнозувати, що ринок торгової нерухомості в найближчі 2-3 року залишатиметься ненасиченим. У 2007г. у експлуатацію було введено всього лише два нові торгові центри – Комод і Материк. Також на ринок вишли друга черга ТРЦ Більшовик, друга черга ТЦ Променаду і перша черга Ськай Молл ( гіпермаркет «Окей») Прічинамі зривів термінів реалізації проектів торгової нерухомості, на думку аналітичного відділу компанії «Соцмарт», можна назвати:
. Проблеми із землевідведеннями і согласовательной документацією. Особливо це видно на прикладі Києва, де, щоб приступити до будівництва об'єкту, потрібно зібрати під 200 підписів, що дає прекрасне поле для корупції, відкотів. Приклади – Ікеа ніяк не може отримати землевідведення, Еспланада будується із затримками т. до. були проблеми з документами. У зв'язку з цим багато іноземних компаній не бажають самостійно виходити на наш ринок, віддаючи перевагу цьому робити або в партнерстві з українською будівельною або девелоперськой компанією, або відразу набуваючи української компанії – що б діяти через неї. Позитивним швидким виходом на український ринок можна назвати французьку мережу Ашан (втім, теж працювали з українськими партнерами), яка в кінці березня відкрила свій перший гипермпаркет в Україні в Києві волі Петровки
.Коректування проектів на градсовете і частковому перепрофілюванні об'єктів ( які навіть вже у стадії будівництва) – приклади ЗАГС (назва комплексу) і МК біля Повітрофлотського моста, Мега-ситі на Харківському шосе, ТРК Тельбін, Petrowka
Немає точних бізнес-планів/концепцій - у девелоперов не вистачає досвід. Особливо це стосується нових масштабних проектів, де сполучено декілька складових – торгова, офісна, житлова, загальна площа більше 100 тис. метрів. Наприклад, МК на Златоустовськой, Либедь Плаза, МК Сенной, Парк Горького і т. д.
Перевищення кошторисної вартості (об'єктивно - виросли ціни будівельних матеріалів і зарплати, суб'єктивно - корупція) - не вистачає гроші на закінчення робіт . для торгової нерухомості Києва можна назвати проривом – за 2 місяці (березень і квітень) кількість введених в експлуатацію нових об'єктів перевищує кількість за 2007г. В кінці березня відкрили свої двері Квадрат на Перова і Ашан на Петровке ( поки тільки гіпермаркет, також скоро функціонуватиме торгова галерея на 35 магазинів), в квітні був добудований Материк-2 на Дніпровській набережній.
ТРЦ Блокбастер буде розташований на Московському проспекті 34а, в декількох хвилинах їзди від станції метро Петровка. Спочатку був запланований до відкриття в 2007г. але ще не закінчені і загальнобудівельні роботи ( на березень 2008г. ). Після відкриття ТРЦ Блокбастер щодня для відвідувачів працюватимуть картодром, роллердром, Q-ZAR, боулінг клуб, більярдний клуб, дитячий розважальний комплекс, мотузяний парк, альпіністська гора, кінотеатр (перший кінотеатр мережі IMAX в Україні), сучасні віртуальні ігрові автомати, інтернет-клуб, магазин мультимедійної продукції, виставковий комплекс, фуд-корт на 400 місць, що пропонує блюда 10 кухонь миру, кав'ярня, ресторан. Інвестором торговий-розважального центру на ул. Сиваською виступає «Н і До» (в'етнамськая компанія). Загальна площа комплексу – 22800кв. м. Відкриття об'єкту передбачається літом 2008г. Інфраструктура ТРЦ включатиме продуктовий супермаркет, супермаркет електроніки, ресторан, дитячий супермаркет, дитячий ігровий майданчик, фастфуди, банкомати. Також передбачені офісні площі. Перша черга спеціалізованого торгового центру з гіпермаркетом меблів, товарів і послуг для будинку повинна бути введена в експлуатацію осінню 2008г. Зараз об'єкт у стадії будівництва. Загальна площа комплексу (включаючи паркінги) складає 182 000 м. кв. з них торгових центр – майже 130000кв. м. Також передбачається офісна складова. Інвестором масштабного торговий-офісного комплексу на перетині Столичного шосе і ул. Заболотною виступає девелоперськая компанія DeVision. Києва: . Малий об'єм якісних торгових площ. У зв'язку з цим популярністю у орендарів користуються навіть не дуже відвідувані і не успішні торгові центри ( наприклад, Олімпійський, Європорт, Арена Ситі) . Затримки з введенням в експлуатацію торгових центрів на рік-два. Минулого року були відкриті лише торгові центри Комод і Материк, хоча планувалося більше число – Мега Ситі, Блокбастер, Квадрат Аврора, Материк-2, Еспланада, Троїцкий і т. д. Тепер їх введення в експлуатацію перенесене на цей рік. У випадку ж з ТРЦ Троїцкий – початий демонтаж об'єкту у зв'язку з рішенням футбольних експертів ( заважатиме при проведенні матчів на ЄВРО-2012 на Олімпійському стадіоні) . Проблеми із землевідведеннями. Крупним компаніям важко отримати ділянку під забудову, для цього потрібна не тільки наявність значних фінансових коштів для хабарів, але і зв'язки ( що б було ясно, кому ці «відкоти» вручити). Красномовним прикладом може служити шведська компанія Ікеа, яка вже декілька років не може отримати ділянку в столиці під будівництво торгового комплексу Мега. Основними перешкодами на шляху інвесторів, охочих мати активи в торговій нерухомості на Україні, є зміна ризиків і термінів на узгодження проекту, а також підходів в дозвільній системі. У зв'язку з цим іноземні компанії вважають за краще купувати вже готові об'єкти ( як у випадках з Магелланом, Глобусами, Універмагом Україна і т. д. ) . Торгові центри видозмінюються, що видно по об'єктах, що будуються і проектованим, – по-перше, все частіше девелопери закладають і розважальну функцію в об'єкти, по-друге, відбувається укрупнення самих об'єктів, по-третє торгові центри часто лише один з багатофункціональних об'єктів . Поступове перепрофілювання промислових зон. На ул. Глибочицкой вже велется будівництво комерційних об'єктів. Деякі заводи на Петровке ( наприклад, де зараз розташовується Містечко або де розташувався Auchan) – теж отреконструїровани або знесені для будівництва торгових центрів. То ж чекає і промислові зони Подолу, ул. Горького, Попудренка, мікрорайон Нижньої Телічки і т. д . Поступовий вхід до України західних рітейлеров (Marks&Spencer, Inditex, merican Apparel, Stockmann and Destseller, Havery Nichols, Debenhams, New Yorker, Carrefour, Deicmann, Leroy Merlin .
Наш блог
Другие статьи