Рынок недвижимости: профессиональный закон в интересах потребителя
15.04.2008
Все люди делятся на тех, у кого квартира есть, и тех, кто очень хочет ее приобрести. Вот и получается, что нет такого человека, который не был бы участником рынка недвижимости. Хотя бы в качестве наблюдателя за тем, как изменяется цена его собственной квартиры. Именно поэтому видимо и популярны любые, часто, самые невероятные публикаций на тему рынка жилья.
Не ценою единой
В журналистских статьях и прогнозах экспертов цены, как правило, летают вверх-вниз, метры расшвыриваются с неимоверной легкостью, нам сулят если не крах, то обвал рынка, или наоборот, невероятный взлет.
На самом же деле рынок недвижимости приводится в действие теми же экономическими механизмами, что и любой другой. И до тех пор, пока в нашей стране недвижимость будет оставаться едва ли не единственной сферой вложения свободных денег, и расти потребность в жилье — рынок будет на подъеме.
При этом за ценовыми прогнозами и политическими спекуляциями как-то упускаются из виду другие проблемы, которые влияют на состояние рынка даже больше, чем перманентный политический кризис.
Участники политического процесса, как правило, не идут дальше обещаний обеспечить всех нуждающихся жильем. В то же время, экономические механизмы стимулирования строительства практически не работают. При этом о защите прав инвестора говорить вообще не приходится. Нового жилья строится по-прежнему мало, поэтому основная нагрузка ложится на вторичный рынок.
В этой ситуации в проигрыше традиционно оказываются как потребители, так и участники рынка. При этом в отличие от строителей, чьи проблемы, так или иначе, решаются мощным лобби, риэлтерский бизнес вынужден преодолевать трудности самостоятельно.
Вместе с тем, в этом сегменте рынка появились компании, которые уже переросли уровень давнего представления о риэлторе как о «черном маклере», который работает едва ли не в абсолютном подполье и заботится только о своем заработке. В Киеве и других крупных городах работают серьезные агентства, которые способны предоставить клиенту весь спектр риэлтерских услуг, гарантировав соблюдение его интересов. Именно представители этих компаний в первую очередь, заинтересованы в появлении на рынке четких, законодательно оформленных правил, которые защитили бы потребителей от тех, кто предоставляет некачественные услуги, и самих риэлторов — от спекуляций относительно них.
Большинство экспертов возлагает большие надежды на принятие Закона «О риэлтерской деятельности». Но вряд ли один документ решит проблемы. Более того, слепленный впопыхах, он, скорее, создаст новые.
Законопроект на общественных началах…
В июне текущего года парламенту не хватило шести голосов для того, чтобы принять за основу законопроект №3499, предложенный народным депутатом И. Прасоловым с подачи Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). По мнению авторов разработки неудача проекта удивительна, так как закон просто необходим потребителям риэлтерских услуг, поскольку он защищает именно их интересы.
В действительности, отклоненный проект Закона «О риэлтерской деятельности» не слишком защищал клиентов, а предусматривал делегирование создаваемой Риэлтерской палатой Украины право регулировать рынок недвижимости. Ст. 28 Закона предоставляла Палате право осуществлять сертификацию риэлторов, утверждать Стандарты и правила, программы подготовки специалистов, вести реестр субъектов риэлтерской деятельности и т.п., закон состоял из 10 пунктов. Причем с явным перекосом в сторону делегирования ей неких контролирующих и разрешительных функций.
Если же посмотреть ст. 29 Закона, в которой речь идет о порядке формирования Палаты, то станет понятно, для чего вообще инициаторам нужен был данный закон. Из девяти членов Палаты трое должны были представлять государственные органы (Минюст, ФГИУ и Госкомзем), а шестеро — АСНУ. Любопытно, что в этой же статье говорится о паритетности формирования Палаты госорганами и общественностью, но, как видим, большинство остается за представителями общественной организации.
Профессионалы и любители
АСНУ существует уже свыше десяти лет и, очевидно, претендует эксклюзивное представление общественного мнение в данном сегменте экономики. Конечно, с этим не согласны другие общественные организации, возникшие относительно или совсем недавно: Украинская гильдия риэлторов и Союз специалистов по недвижимости Украины. Каждая из этих структур уже заявила о намерении предложить парламенту новый проект закона о риэлторской деятельности. Проводятся «круглые столы», то и дело появляются интервью в СМИ на данную тему.
Никто не станет отрицать важность публичного обсуждения проблем рынка недвижимости, но не следует забывать, что на рынке работают не общественные организации, а конкретные компании и даже отдельные лица. Причем, у первых и так уже есть все необходимые разрешительные документы, позволяющие им оказывать услуги населению и юридическим лицам, а большинство вторых не выйдут из «тени» ни при каких обстоятельствах. Поэтому введение обязательной сертификации, в которой видят едва ли не панацею от всех бед, бессмысленно как для первых, так и для вторых, а плата, которую предполагается взимать за эту процедуру, будет уходить на финансирование самой Палаты.
Даже если признать необходимость дополнительной сертификации или лицензирования, то возникает резонный вопрос, почему этим не может заняться соответствующий государственный орган, а нужно создавать специальную Палату?..
Кроме того, неужели наличие сертификата станет препятствием для мошенника? Скорее напротив, он сможет воспользоваться этим документом так, как в свое время разбойники пользовались индульгенциями…
В то же время специалисты, которые занимаются практической риэлторской деятельностью, уверены, что есть надежный и испытанный способ защитить интересы клиента. Компания, желающая оказывать риэлторские услуги, должна выходить на рынок с уставным фондом, достаточно крупным для того, чтобы отвечать перед клиентами за свои возможные просчеты и за возможную недобросовестность своих сотрудников. Эти крупные заявленные деньги также будут гарантией того, что компания внезапно не растворится во времени и пространстве.
Кстати, опыт законодательного закрепления требования иметь уставный фонд не менее определенной суммы уже имеется. В частности, в банковской и страховой сферах. И соответствие уставного фонда нормативу жестко контролируется не общественными или полуофициальными организациями, а Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР).
Кроме того, как это ни трудно в нашей стране, но компании, оказывающие услуги населению, должны регулярно публиковать свою отчетность, движением солидных сумм на своих счетах демонстрируя свою состоятельность, а не уводить деньги в тень, прячась за едва ли не хронической убыточностью своей деятельности.
Наконец, не следует сбрасывать со счетов и естественное развитие рынка, при котором маленькие, хилые и вороватые «компашки» будут исчезать, а крупные компании с солидным уставным фондом и серьезным оборотом совместными усилиями наконец-то вынудят политиков принять закон, основные положения которого будут созданы профессионалами для профессионалов в интересах потребителей.
Наш блог
Другие статьи