Размер арендных ставок и доля неудовлетворенного спроса по-прежнему сигнализируют о том, что период его становления еще не закончен, структурная «эволюция» рынка офисной недвижимости приближает его к общемировой норме.
Молодым рынкам недвижимости, к числу которых относится и киевский, всегда присущ этакий «юношеский максимализм». Быстрые деньги здесь можно заработать на удовлетворении потребностей либо очень состоятельного меньшинства, либо весьма малоимущего большинства потребителей офисной недвижимости. Именно поэтому киевский рынок офисов в первые годы развивался в двух этих крайних плоскостях: львиная доля представленных на нем площадей находилась в переоборудованных под бизнес-центры класса С зданиях старой постройки; второе место по количеству площадей занимали фешенебельные бизнес-центры высшей категории. Но вот в последние 3–4 года ситуация резко изменилась: постепенно стал пробуждаться «средний класс» этого рынка — бизнес-центров класса В.
Стимулирующими факторами этого процесса стал рост финансовых возможностей компаний-представителей среднего бизнеса, еще вчера ютившихся в офисах класса С, а сегодня решивших переехать в более пристойное помещение. Кроме того, сыграло свою роль понимание застройщиков, что ресурс рынка офисов класса А — достаточно ограниченный, в то время как спрос на помещения класса В будет стабильно расти на протяжении еще минимум пяти лет. Все это привело к тому, что общая доля бизнес-центров класса А и С сегодня сжалась примерно до 30–40% общего объема рынка, в то время как львиную его долю сегодня занимают бизнес-центры класса В.
Наталия Ставрати, директор по маркетингу девелоперской компании Corporate Property Investments: - На сегодняшний день происходит смещение объемов офисных площадей в сторону более качественных, а именно классов А и В. Причем доминирующую позицию, как в новом предложении, так и в кумулятивном занимают именно офисы В-класса, поскольку к А-классу некоторые киевские объекты отнести можно лишь условно, так как на сегодняшний день ни один столичный бизнес-центр не соответствует на 100% всем критериям бизнес-центра класса А.
Алексей Чайка, директор строительной компании «Архитектура и Технологии»: - Основную массу площадей на киевском рынке профессиональной офисной недвижимости сейчас занимают объекты класса В, доля объектов класса А составляет, по разным оценкам, 8–15%.Объекты, которые классифицируют как профессиональные офисные здания, зачастую отличительны друг от друга по своим характеристикам: месторасположению, этажности, планировочным и инженерным решениям.
Валерий Кирилко, генеральный директор девелоперской компании Concorde Development: - В общей структуре предложения столичного рынка помещения класса В составляют большинство — порядка 60%. А-класса и близкие к ним по качеству проекты В+ имеют практически идентичную емкость — примерно по 12%, площадей класса С — примерно 15–16%. Большинство из заявленных объектов на 2007–08 года также позиционируются в классе В.
Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия»: - Всего в Киеве по итогам первого полугодия 2007 года работает порядка 110 бизнес-центров всех классов (из них объектов классов А и В не более 57). Основную массу (порядка 50%) площадей на киевском рынке профессиональной офисной недвижимости занимают объекты класса В. Доля объектов класса А невелика и составляет, по разным оценкам, 10–15%. Отсутствие общепринятой классификации создает некоторые затруднения в определении классности объектов. Общая офисная площадь киевских бизнес-центров составляет около 472 тысяч м2. Для столицы столь большого европейского государства, как Украина, это крайне недостаточная цифра, но она уверенно растет с каждым годом.
Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions: - На сегодняшний день в Киеве функционируют примерно 100 бизнес-центров (БЦ) общей площадью около 730 тыс. м2. На офисы класса В приходится порядка 200 тыс. м2, это около 30%. На класс А - 20–25%.
Рынок состоит из сотни бизнес-центров
Предложение офисной недвижимости классов А и В в Киеве действительно до сих пор куда более скудное, чем в ряде соседних восточноевропейских столиц. Как отмечают аналитики компании HCM Group, ссылаясь на данные консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, наш индекс предложения офисных площадей классов А и В в настоящий момент находится на уровне 0,27 м2 на душу населения. В то же время в Праге, по информации того же источника, этот показатель составляет 1,67 м2/чел., в Варшаве — 1,50 м2/чел., в Будапеште — 1,23 м2/чел. Только при достижении этих показателей можно будет говорить о том, что киевский рынок офисов вступил в стадию стабилизации и насыщения.
К сожалению, темпы развития инфраструктуры нашего рынка офисов в нынешнем году, как и в двух предыдущих, были невысокими. По словам Наталии Ставрати, в первом полугодии 2007 года введено в эксплуатацию практически вдвое меньше площадей, чем планировалось, причем такая тенденция отмечается почти во всех секторах коммерческой недвижимости Киева, будь то офисные, торговые или складские помещения. С начала 2007 года, отмечают в компании «Украинская Торговая Гильдия», в Киеве было введено в эксплуатацию 6 качественных объектов. Крупнейшими из них являются проекты класса А БЦ «Парус» (45 тысяч м2) и БЦ «Айсберг» (20 тысяч м2). Общий объем офисных площадей, выведенных на киевский рынок в 2006-м и первом полугодии 2007-го, по подсчетам специалистов HCM Group, составил 220 тыс. м2. При этом 80% новых объектов — бизнес-центры класса В. Таким образом, согласно результатам отчетов отдела маркетинга HCM Group общий объем профессиональных офисных помещений по состоянию на II квартал нынешнего года составлял порядка 730 тысяч м2. DTZ оценивает общее предложение офисных помещений в Киеве в 660 тысяч м2, исключая государственные здания и офисы, построенные компаниями для собственного пользования. По данному показателю Киев значительно отстает от столиц стран Центральной и Восточной Европы.
Валерий Кирилко: - В настоящее время в Киеве функционирует около 100 бизнес-центров. В течение 2005 года на рынок вышло около 150 тысяч м2 новых офисных площадей, что увеличило объем рынка офисной недвижимости до 435 тысяч м2. Тем не менее, новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров. В конце 2006-го общий объем офисных площадей составил уже чуть больше 600 тысяч м2. В 2007–2008 годах, согласно планам застройщиков, на киевский рынок выйдет более двадцати новых бизнес-центров общей площадью почти 650 тысяч м2. Однако, судя по опыту предыдущих лет, планы застройщиков часто затягиваются, откладываются и переносятся. Поэтому этот прогноз объемов роста рынка — весьма приблизительный.
Сергей Карамнов: - По данным компании, в текущем году в Киеве было введено в эксплуатацию 119 тыс. м2 офисных площадей всех классов, в частности, общая офисная площадь бизнес-центров класса В составила около 46–47 тыс. м2.
Олег Вуец, руководитель аналитического управления ЗАО «Управляющая компания «НОВА»: - С начала года на столичный рынок поступило лишь 90 тысяч м2 офисных площадей (в прошлом году — 120 тысяч м2), что явно недостаточно для удовлетворения возросшего спроса. Потенциальная потребность в помещениях высокого класса составляет от 1,5 до 4 миллионов м2, и спрос постоянно растет.
Тот факт, что каждый новый офисный проект в столице сегодня обречен на успех, ни у кого не вызывает сомнений. По оценке «Украинской торговой гильдии», в ближайшие два года киевский рынок готов поглощать по 400–500 тысяч м2 таких площадей. Таким образом, по прогнозам этой компании до конца 2008 года выводимое на рынок предложение будет потребляться в полном объеме, но, обращают внимание эксперты этой компании, только в том случае, если оно будет соответствовать запросам потенциальных потребителей.
Текущая ситуация в сегментах А и В рынка офисных площадей характеризуется, по выводам большинства экспертов, острым дефицитом предложения. «Украинская торговая Гильдия» отмечает, что офисные центры класса А практически все заполнены на 100%. Наполняемость офисных центров класса В также близка к этому показателю. Corporate Property Investments оценивает уровень вакантности офисных помещений столицы примерно в 2%. По мнению этой компании, данная цифра еще раз подчеркивает полный дисбаланс между спросом и предложением в пользу последнего. При этом уровень вакантных площадей в БЦ Киева в 4–5 раз меньше, чем в восточноевропейских столицах. Этот показатель демонстрирует слабую степень развития киевского рынка офисов и убеждает в том, что условия на нем по-прежнему диктует арендодатель.
Еще одной заметной тенденцией киевского рынка офисов в нынешнем году стало увеличение спроса на офисные помещения большой площади. Concorde Development сообщает, что наиболее «ходовым товаром» на этом рынке становятся помещения площадью 1000–2000 м2. Кроме того, из общения с профессиональными риэлторами, специалисты этой компании сделали вывод, что в последнее время увеличилось количество сделок относительно аренды в профессиональных офисных центрах помещений площадью до 4000 м2 и выше. Также существенно повысились требования арендаторов к качеству офисных помещений и набору сервисных услуг, предлагаемых в бизнес-центре. Подмечено, что охотнее всего снимаются площади в тех бизнес-центрах, где имеются современные зоны отдыха, конференц-залы, фитнес-центры, заведенияй общественного питания.
Светлана Кривобокова, руководитель департамента по связям с инвесторами HCM Group: - Безусловно, разные компании по-разному ранжируют эти факторы. Но если говорить об общей тенденции, то важным условием является арендная плата, затем месторасположение, а уже далее все остальное. Как только на рынке увеличится предложение, важными факторами будут инженерия, а также дополнительные функции, которые сможет предложить офисный центр.
Портрет типичного арендатора офисных площадей в киевских бизнес-центрах А и В в нынешнем году практически не изменился. «Украинская Торговая Гильдия» считает, что основную массу клиентов таких объектов недвижимости составляют средние и крупные украинские компании, а также представительства крупных иностранных компаний. Эти структуры имеют хорошие финансовые возможности и высокие требования к месту расположения и качеству офисных помещений. Львиная доля таких арендаторов (порядка 65%), по мнению «Украинской Торговой Гильдии», работает в сфере торговли и бизнес-услуг. В то же время эксперты Concorde Development убеждены, что большинство сделок по аренде помещений БЦ классов А и В заключается пока с иностранными компаниями.
Олег Вуец: - Основными потребителями цивилизованных офисов являются расширяющиеся отечественные компании и иностранные фирмы, выходящие на украинский рынок. Основная масса местных арендаторов уже выросла из формата непрофессиональных офисов. И сегодня большинство из них переезжает в новые офисные центры, а желающих арендовать освобожденные помещения уже нет.
Что касается рынка купли-продажи офисов (который по-прежнему значительно уступает своими объемами рынку аренды, тем самым демонстрируя явное нежелание подавляющего большинства владельцев таких объектов коммерческой недвижимости заниматься продажей своих активов), то здесь летом и в начале осени нынешнего года специалисты «Управляющей компании «НОВА» отметили некоторое снижение спроса на недвижимость и небольшое снижение цен. По данным этой компании, в начале августа офис площадью 1000–1500 м2 на Оболони стоил 5 тысяч у.е./м2. В сентябре он уже оценивался в 4 тысячи у.е./м2. Сейчас в этом районе находится в продаже четыре подобных офисных объекта. В то же время, по данным Concorde Development, на рынке купли-продажи офисов сегодня в дефиците, с одной стороны, низкобюджетные помещения от 50 до 200 м2, а с другой — отдельно стоящие здания (классы А и В) с открытой планировкой и неограниченным числом телефонных линий.
Арендные ставки — выше облаков
Дефицит качественных офисных площадей, существующий в Киеве уже не первый год, по мнению представителей HCM Group, стал в минувшем году одной из основных причин роста арендных ставок на 30–40% в киевских бизнес-центрах. Влияние этого фактора на процесс ценообразования ощущалось на рынке офисов и в нынешнем году.
Олег Вуец: - Если в сентябре 2006 г средние ставки в киевских БЦ класса А составляли 40–45 у.е. за м2/мес (без учета эксплуатационных расходов), то нынешним летом помещения в «Парусе» предлагались уже по 58–90 у.е. за м2/мес, а в «Айсберге» — по 60–70 у.е. за м2/мес (без учета эксплуатационных расходов). Реальная плата в этих центрах составляет, таким образом, 75–100 у.е. за м2/мес. Аналогичный рост был отмечен и на объектах класса В, арендные ставки на которые повысились до 45–55 у.е. за м2/мес без эксплуатационных расходов (реальная же плата с учетом расходов — до 70 у.е. за м2/мес.) против 25–35 у.е. за м2/мес в сентябре 2006 года Несмотря на высокий уровень цен, большая часть поступивших на рынок предложений была разобрана в течение нескольких месяцев. И сегодня бизнес-центры высокого класса заполнены практически на 100%.
Сергей Карамнов: - Арендная плата в БЦ различных классов за первое полугодие 2007 г. увеличилась на 5–10 у.е. за м2/мес. В 2004 году средняя стоимость аренды площади составляла 70 у.е. за м2/мес, в 2005 — 50–100 у.е. за м2/мес, в первом полугодии 2007 — уже 50–300 у.е. за м2/мес. Наибольшими темпами росли арендные ставки в офисах класса А, поскольку предложение в данном сегменте крайне ограничено. Ежемесячные арендные ставки на офисные помещения класса А в середине 2007 г. составили: 60–120 у.е. за м2/мес, класса В — 45–60 у.е. за м2/мес, класса С — 30–45 у.е. за м2/мес. И пока спрос на офисные площади будет превышать предложение, арендные ставки также будут расти.
Дария Рукина, старший агент департамента офисной недвижимости DTZ в Украине: - Постоянно увеличивающийся спрос и существующий дефицит качественных офисных площадей способствуют существенному повышению арендных ставок. На сегодня запрашиваемые арендные ставки на помещения в недавно введенных или планируемых к вводу в эксплуатацию офисных зданиях в центральных районах города могут достигать уровня 48–85 у.е. за м2/мес. Договоры аренды наиболее качественных офисных помещений в 2007 году подписывались по ставкам 50–70 у.е. за м2/мес, в то время как помещения класса В были сданы в аренду по ставке аренды 38–55 у.е. за м2/мес.
Алексей Чайка: - Характерной особенностью рынка офисной недвижимости Киева по- прежнему остается существенное преобладание спроса над предложением. Рынок находится в ожидании новых площадей, которые сейчас на стадии строительства, но и они вряд ли восполняют существенный дефицит. Ключевыми факторами стремительного роста спроса являются: развитие бизнеса, расширение сферы услуг, появление на рынке новых международных компаний, расширение бизнеса нынешних арендаторов, укрепление их финансовой позиции, рост профессионализма девелоперов и качества бизнес-центров. На сегодняшний день среднемесячный уровень арендных ставок на офисную недвижимость класса А — 60–80 у.е./м2; В+ — 50–65 у.е./м2; В — 45–50 у.е./ м2; С — 35–40 у.е./м2.
Светлана Кривобокова: - В первом полугодии 2007 года арендные ставки продолжали расти. Это связано с некоторыми факторами, среди которых главным является большой разрыв между спросом и предложением. Спрос увеличивается гораздо быстрее, чем предложение качественных площадей. Увеличивающаяся потребность в офисных площадях связана с ростом экономики Киева и Украины в целом, приходом иностранных компаний в Киев и расширением украинских компаний. Итак, в первой половине 2007 года базовая арендная ставка в офисном центре класса А составляла 45–55 у.е. за м2/мес, для офисных центров класса В — 30–40 у.е. за м2/мес.
Вадим Непоседов: - Офисная недвижимость столицы остается одним из наиболее прибыльных источников капиталовложения, что определяется планомерно растущей ценой. Уровень арендных ставок продолжает оставаться высоким даже по западноевропейским меркам, что связано с низкой насыщенностью качественными площадями. Цены аренды и продажи продолжают расти, хотя и не такими высокими темпами, как в 2005/2006 гг. Уровень цен в Киеве уже достаточно высок и приближается к своему максимальному значению. Средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса А по состоянию на июнь 2007 года составила порядка 60 у.е. за м2/мес. При этом надо отметить, что почти все из них находятся в пределах CBD. Максимальный уровень арендных ставок на существующие объекты и новые проекты 2007/2008 гг. составил порядка 80–85 у.е. за м2/мес. Наиболее динамичным сегментом, как с точки зрения роста объемов, так и цены остается класс В. Проекты, которые были выставлены на рынок в конце первого полугодия 2007 года, предлагались в диапазоне 35–60 у.е. за м2/мес в зависимости от месторасположения. Средняя арендная ставка для площадей класса С составила примерно 30–35 у.е. за м2/мес, что немного ниже, нежели прошлогодний уровень ставки в помещениях В-класса.
Наталия Ставрати: - Стоимость аренды столичных офисов класса А сегодня иногда достигает и 90 у.е. за м2/мес. В среднем ставка для этого класса составляет 51 у.е. за м2/мес. Для класса В средняя ставка составляет 42 у.е. за м2/мес. Для офисов класса С и непрофессиональных переоборудованных помещений средняя ставка достигает 30 у.е. за м2/мес в периферийных районах, а в историческом центре столицы «квартира под офис» по стоимости аренды практически не отличатся от ставок профессиональных бизнес центров классов А и В. Ни для кого не секрет, что такая ситуация сложилась из-за явного дефицита высококлассных помещений. В будущем (скорее всего отдаленном) произойдет существенная коррекция уровня ставок. В целом же за первое полугодие 2007 года ставки выросли на 18%, а к концу года прогнозируется еще большее повышение в связи с невыполнением сроков сдачи в эксплуатацию большинства заявленных проектов.
Неадекватно высокий уровень ставок, существующий на рынке офисов столицы, в некоторой степени оказывает стабилизирующее влияние на спрос помещений. Например, Олег Вуец считает, что при нынешнем уровне цен спрос и предложение несколько стабилизировались. Ведь те, кто имел желание и финансовые возможности, уже переехали в новые офисы. Остальные пока довольствуются тем, что у них есть, и в формировании спроса на более качественные и дорогостоящие помещения не участвуют. Поэтому миграции арендаторов из офисов более низкого класса в более высокий сегодня имеют место, однако, по мнению Наталии Ставрати, не носят массовый характер. Основными арендаторами, формирующими большую часть спроса, являются иностранные компании, выходящие на украинский рынок, а также новые и расширяющиеся отечественные компании.
Наталия Ставрати: - Я полагаю, именно на «мигрирующие» компании будут делать ставки девелоперы бизнес-центров после того, как утихнет спрос со стороны новых компаний, когда объем предложения перестанет «разметаться» в считанные дни, а ставки — скорректируются в сторону понижения. Именно тогда на рынке офисов активизируются «миграционные» процессы, и владельцам офисных центров придется включиться в борьбу за клиента. Но эти времена — еще далеко, ведь по разным оценкам в Киеве на сегодняшний день в непрофессиональных и переоборудованных офисных помещениях сосредоточено множество арендаторов, для удовлетворения нужд которых необходимо несколько миллионов квадратных метров площадей.
Планов громадье, а результатов — чуть-чуть
Что же обещают сегодня рынку застройщики, и насколько реалистичными можно считать их планы по возведению новых бизнес-центров? Комментируя по просьбе нашего издания этот вопрос, эксперт Corporate Property Investments Наталья Ставрати отметила, что по количеству общих заявленных площадей офисный сегмент недвижимости занимает, пожалуй, первое место среди остальных видов коммерческой недвижимости. Если собрать воедино все планируемые проекты бизнес-центров, бизнес-парков и бизнес-городков (в том числе в пригороде Киева) — получится цифра, превышающая 10 млн. м2. Однако, как показывает опыт предыдущих лет, лишь малая толика этого массива проектов воплощается в жизнь. Около половины заявленных проектов — заморожены, а те, которые действительно строятся, сдаются в эксплуатацию с большим опозданием.
«Украинская Торговая Гильдия» напомнила, что всего на 2007 год прогнозировался выход на рынок порядка 280 тысяч м2 профессиональных офисных площадей, что почти в три раза больше, чем в 2006 году. Однако по результатам первого полугодия было сдано в эксплуатацию лишь чуть больше 100 тысяч м2. Учитывая опыт 2005 и 2006 годов, такие темпы сигнализируют о том, что планы по сдаче новых офисных площадей в 2007-м опять будут сорваны. Например, DTZ прогнозирует, что новое предложение в 2007 году составит около 160 тысяч м2. В первой половине 2007 года в Киеве, по данным этой компании, в эксплуатацию было введено около 90 тысяч м2 офисных площадей, включая бизнес-центры «Парус» и «Айсберг». Среди наибольших объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию к концу 2007 года, можно выделить бизнес-центр по ул. Физкультуры и Mikom Palace по ул. Дегтяревской, а также вторую очередь БЦ «Ласточка» и БЦ «Леонардо».
Надежды на улучшение ситуации на рынке внушают разве что более перспективные планы киевских застройщиков. По данным «Украинской Торговой Гильдии», сегодня известно о планах строительства на период 2008–2010 годов примерно 1,2 млн. м2 новых качественных офисных площадей. Ориентировочно 15–20% этих новостроек будут иметь возможность для позиционирования себя в классе А. Площадь практически каждого будущего объекта превысит 10 тысяч м2. В том случае, если эти планы сбудутся, общее количество площадей в бизнес-центрах Киева может превысить 1,8–2 млн. м2. Однако даже такой «инфраструктурный» выброс на рынок не решит абсолютно всех проблем, существующих в этой сфере сегодня, и, скорее всего, не приведет к полному его насыщению. Поэтому, для интенсификации «офисного бума» в Киеве, по мнению Наталии Ставрати, необходимо создать условия для выхода на этот рынок крупного иностранного капитала. А для этого необходимо в первую очередь усовершенствовать национальное законодательство. В то же время, нынешний дефицит земельных участков, подходящих для строительства офисных объектов в центре города, а также растущие и уже находящиеся, по данным DTZ, в диапазоне 5–7 тысяч у.е./м2 цены на землю — являются теми факторами, которые будут сдерживать развитие инфраструктуры рынка даже с приходом в Украину крупных иностранных инвесторов.
Светлана Кривобокова: - Все большее количество иностранных девелоперов проявляют интерес к киевскому рынку офисной недвижимости. Разрыв между спросом и предложением не сократится вплоть до 2010 года. Это провоцирует рост арендных ставок и обеспечивает максимально низкий уровень свободных площадей (до 1,5%), что, по сравнению с показателем других городов: Москва — около 4%, Прага — больше 5%, достаточно заманчиво. При этом рынок поглощает практически 100% возводимых офисных площадей. Все это приводит к хорошим показателям доходности и сроков окупаемости. К сожалению, в Киеве пока очень мало новых качественных офисных центров, заполненных арендаторами, что ограничивает работу инвесторов, готовых покупать такие объекты.
По прогнозам «Украинской Торговой Гильдии», киевский рынок офисной недвижимости останется инвестиционно привлекательным еще долгое время. Этому способствует рост интереса институциональных инвесторов к офисной недвижимости и повышение ее стоимости, большой непокрытый дефицит на протяжении длительного срока, большой объем непрофессиональных помещений, откуда следует ожидать отток арендаторов в случае снижения ставки аренды в бизнес-центрах и наличия в них достаточного объема свободных площадей. Среди других тенденций, которые, по мнению экспертов УТГ, повлияют на столичный рынок офисов, специалисты этой компании отмечают следующее:
рынок продолжит расти и постепенно приблизится к стадии насыщения, однако данные процессы не прогнозируются на ближайшую перспективу;
ставки аренды новых объектов в долгосрочной перспективе будут снижаться и далее, приближаясь к показателям западных стран;
география БЦ расширится: новые профессиональные объекты будут появляться в основном за пределами центра города;
предложение площадей в центральных районах будет иметь большую цену и спрос ввиду ограниченности мест под застройку.
Между тем острота диспропорции спроса/предложения в ближайшие два года, считает Concorde Development, вряд ли смягчится. Основные причины, которые заставляют эту компанию делать подобные выводы, таковы:
на рынке установилась «традиция» запаздывания проектов со сдачей в эксплуатацию;
наблюдается повышенная ротация потенциальных арендаторов (многие компании «вырастают» из непрофессиональных офисов, недовольны их состоянием и ищут свободные площади в бизнес-центрах);
растет количество структур, для которых размещение в БЦ является имиджевой составляющей бизнеса (для международных компаний, приходящих на рынок, офис в БЦ — корпоративный стандарт).
Нынешний уровень вакантности площадей в киевских БЦ, говорят в Concorde Development, — один из самых низких за последние 5 лет (от 0% до 5%). С выводом на рынок тех площадей, что заявлены на 2008 г., ожидается увеличение процента вакантных площадей, однако не более чем до 8%, исходя из следующих факторов:
появятся новые структуры;
ротация сохранится: постепенно начнут «вымирать» админздания и «квартирные» офисы» как морально и физически устаревшие форматы — без парковок, кондиционирования, со слабыми инженерными сетями, без нормальной охраны и, главное, с «черным» рынком арендной оплаты, которую сегодня нельзя оформить на валовые затраты;
если сравнивать потенциал Киева с другими европейскими столицами, то видно, что объем офисных площадей реально в разы отстает от распространенных в Европе показателей, и Киеву есть к чему стремиться.
Кроме того, аналитики Concorde Development прогнозируют на обозримую перспективу существенный рост объемов нового предложения (в 2007–2008 годах ожидается выведение на рынок около 350–400 тысяч м2 офисных помещений классов А и В). Увеличение сроков арендных договоров. Существенное увеличение масштабов реализуемых проектов. Приход в Украину международных девелоперов и инвесторов, которые применят зарубежный опыт в создании и управлении новыми качественными зданиями, повлечет дальнейший рост ставок аренды, правда, с некоторой стабилизацией в ближайшие годы, обусловленной ростом предложения на рынке объектов международного класса.
Наталия Ставрати: - Как бы хорошо ни складывалась ситуация на рынке офисной недвижимости, насыщение рынка в ближайшие годы не произойдет. Некоторую стабилизацию ставок, возможно, будем наблюдать к концу 2008 года, однако о достижении баланса между спросом и предложением, скорее всего, говорить рано. В более долгосрочной перспективе, полагаю, наибольшим спросом по-прежнему будут пользоваться офисы, расположенные в историческом центре столице, а вот периферийным офисам придется «сражаться» за своего арендатора после достижения точки насыщения рынка.
Дария Рукина: - Принимая во внимание общий сегодняшний объем площадей на рынке офисной недвижимости Киева, а также возрастающую деловую активность, экономическое развитие и увеличивающийся спрос, исходящий от компаний, которые расширяют свою деятельность в Украине, DTZ прогнозирует увеличение спроса на офисные помещения. В то же время, арендные ставки в среднесрочном периоде сохранятся в силу того, что уровень вакантности будет низким на протяжении 2007–2008 годов. Еще одной тенденцией развития офисных объектов в Киеве на ближайшие несколько лет станет постепенное смещение строительной активности, связанной с этим рынком, в отдаленные районы города. В DTZ полагают, что эта тенденция сохранится и усилится из-за незначительного нового предложения и высоких цен на землю в центре города, растущих запросов арендаторов касательно планировок и размеров этажей, большего количества парковочных мест и улучшенной внутренней инфраструктуры офисных центров. Дальнейшее развитие города, улучшение транспортной системы и увеличение количества владельцев машин будут способствовать развитию более отдаленных районов, где разместятся бизнес-парки, привлекательные для бэк-офисов компаний, работающих в сферах информационных и коммуникационных технологий, энергетики и FMCG благодаря большим этажам и коэффициенту эффективных площадей.
Сергей Карамнов: - По данным нашей компании, к концу этого года на столичном рынке офисной недвижимости появятся еще 120 тысяч м2 офисных площадей. Все новые предложения рынок будет моментально поглощать. А это означает, что еще как минимум два года правила игры будет устанавливать арендодатель. Как уже говорилось, относительное насыщение рынка офисной недвижимости в Киеве может произойти в 2011 году. А с учетом постоянных задержек с вводом в эксплуатацию офисных центров, насыщения рынка можно ожидать, скорее всего, к 2012 году. Прогнозируется постепенное уменьшение непрофессиональных офисных площадей и офисных площадей класса С и увеличение офисных центров классов А и В. Также будет расти спрос на аренду офисных помещений больших (800–1,5 тыс. м2) площадей. Ежегодный рост арендных ставок в БЦ классов А и В ожидается на уровне 10–15%.
Наш блог
Дефицит качественных офисных площадей, существующий в Киеве уже не первый год, по мнению представителей HCM Group, стал в минувшем году одной из основных причин роста арендных ставок на 30–40% в киевских бизнес-центрах. Влияние этого фактора на процесс ценообразования ощущалось на рынке офисов и в нынешнем году.
Что же обещают сегодня рынку застройщики, и насколько реалистичными можно считать их планы по возведению новых бизнес-центров? Комментируя по просьбе нашего издания этот вопрос, эксперт Corporate Property Investments Наталья Ставрати отметила, что по количеству общих заявленных площадей офисный сегмент недвижимости занимает, пожалуй, первое место среди остальных видов коммерческой недвижимости. Если собрать воедино все планируемые проекты бизнес-центров, бизнес-парков и бизнес-городков (в том числе в пригороде Киева) — получится цифра, превышающая 10 млн. м2. Однако, как показывает опыт предыдущих лет, лишь малая толика этого массива проектов воплощается в жизнь. Около половины заявленных проектов — заморожены, а те, которые действительно строятся, сдаются в эксплуатацию с большим опозданием.
Другие статьи