Кризис кардинальным образом изменил весь рынок недвижимости, обрушив не только цены, но и планы строителей и государства. За 9 месяцев цены на жилье в Киеве упали в среднем на 35-40%...
и, вполне вероятно, как прогнозируют эксперты, осень принесет новое удешевление. Впервые за многие годы жилье стало доступнее, говорят многие аналитики, называя сегодняшнюю ситуацию временем «срочных приобретений».
Прогнозов сегодня опасаются все участники рынка недвижимости, пытаясь таким образом «не провоцировать» вторичного обвала цен. Есть мнение, что на самом деле жилье, как и фондовые показатели, уже побывало на «втором дне» в период паники и растерянности в начале кризиса, когда застройщики сдавали построенные дома оптом с дисконтом до 70%, и может вернуться на него только при новом ухудшении макроэкономической ситуации.
«Начало ипотечного кредитования будет первым признаком начала роста цен на жилье»
Сторонники «второй волны» - те, кто привязывает стоимость метров к цене на нефть и курсы валют – утверждают, что сегодня все важнейшие показатели, в том числе, ипотека, соответствуют 2003-2005 годам. Тогда стоимость «квадрата» была на уровне 500 долларов. Следовательно, говорят они, к осени метр опустится еще на 50% в сравнении с сегодняшней стоимостью.
«Пессимистический сценарий возможен, конечно, но только при условии крупного краха всей экономики, что сегодня не представляется возможным. – Сейчас рано говорить о росте макроэкономических показателей, хотя та же цена нефти далека от зимней».
Против нового обвала говорит тот факт, что постепенно с рынка уходит накопленный запас квартир, в первую очередь, в новостройках. Особенно заметно уменьшилось количество предложений низкокачественных квартир – на 23%, качественных недорогих квартир – на 11%, квартир бизнес-класса - на 4,4%, элитных квартир – на 2%.
По категориям стоимость квадратных метров столицы выглядит следующим образом: средние цены на «квадраты» - это «хрущевки» и «советская панель» образца начала 80-х годов – стоит сегодня 2208 у.е. м.кв. По мере роста цен жилье распределилось так: современная панель – 2354 у.е. м.кв., «старый» кирпич в 5-этажных домах – 2304 у.е. м.кв., монолит-кирпич – 2567у.е. м.кв., «сталинские» дома – 2436у.е. м.кв..
«Спрос действительно почти нулевой, - говорят риелторы. – Но и нового жилья скоро не будет. Заложено на весь Киев не более 5-10 домов. Это – мизер. Таким образом, сегодня закладывается мощный фундамент под дефицит предложения, который и обеспечит подъем цен».
«Такого демпинга, как сегодня, не было и не будет еще лет 10-12, или не будет вообще никогда. - Конечно, возможности людей стали тоже значительно меньше, но все же дисконт должен сработать на решение квартирного вопроса для очень многих».
Такое же мнение у экспертов журнала Forbes, которые советуют сегодня приобретать 3 вещи – жилье, бриллианты и автомобили.
Согласно данным, к 2012 году количество сданных новостроек сократится более чем в 10 раз по сравнению с 2009 годом, что связано со значительным уменьшением объектов строительства. Это вызовет рост цен уже с начала 2011 года на 30–40%. Сейчас в Киеве на начальной стадии строительства находится всего два объекта.
Согласно запланированным срокам сдачи объектов в период с 2010 по 2012 годы в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 10 адресам, говорится в сообщении бюро недвижимости.
Отметим, что на строительство одного монолитного дома в среднем уходит от 18 до 20 месяцев, на возведение панельного дома - от 10 до 14 месяцев.
Таким образом, объем предложения на первичном рынке Киева уже через 2 года сократится более чем в 10 раз, что может привести к галопирующему росту цен на жилье в столице с 2011 года, прогнозируют эксперты.
«Кризис уничтожил кредитную базу всех украинских девелоперов. – Первичное жилье уже сегодня начинает «проваливаться». С конца прошлого года прекращена работа над новыми проектами. Продают только достраивающиеся дома, а объемы не увеличиваются».
По данным, с начала года число реализуемых объектов в столице снизилось на 9,5%.
Аналитики считают, уже к середине 2010 года объем предложения будет исчерпан примерно на 80%. Если учесть, что жилая площадь в доме обычно занимает от 50% до 80% от общей в зависимости от типа объекта, то объем предложения первичного рынка жилья составит как минимум в 3 раза, а как максимум - почти в 7 раз меньше, чем сейчас.
Отметим, что рост цен на недвижимость в среднесрочной перспективе, связанный с грядущим дефицитом предложения, прогнозируют не только аналитики, но и сами строители.
Есть и еще один существенный момент – демографический. По прогнозу, население Киева будет прирастать. Всем требуется жилье, следовательно, при крайне медленных темпах строительства, которые отстают от мировых стандартов, и низких объемах, недвижимость обречена на востребованность.
С другой стороны, повышение цен на недвижимость начнется только в случае роста покупательной способности украинцев, которая сегодня «лежит на дне». Учитывая эти мнения аналитиков и то обстоятельство, что рынок недвижимости не так быстро реагирует на изменения в экономике, можно сделать несколько выводов.
Первое: сегодняшние цены на жилье плюс-минус 5-10% продержатся, как минимум, 6-9 месяцев, после чего начнется рост. Второе: уже произошедшее падение стоимости «квадратов» на 30-40% является самым большим и возможно последним на ближайшие годы и, следовательно, дает возможность решить квартирный вопрос тем, кто имел накопления до кризиса. Третье: решимость правительства понизить ипотечные ставки до уровня «доступности» 2-3-х летней давности на уровне 12-15% годовых предоставит очень многим украинцам реальную возможность улучшить свои жилищные условия. Если банки вновь начнут кредитовать население под покупку недвижимости, то это первый признак того, что вот-вот начнется рост цен и самое время покупать.
Добавить новость
