Рост цен на жилую недвижимость в этом году продолжится, но его темпы будут ниже, чем в прошлом. Главная причина падения спроса на квартиры кроется в "перегреве" цен, тем не менее инфляционный хлыст заставит продавцов старых квартир опять "отжать" по-максимуму...
На первичном рынке соотношение между доходами платежеспособного населения и себестоимостью строительства позволяет выгодно продавать жилье. В таких условиях вполне закономерен рост цен и на новострой. Нервозность вносит только ожидаемое сдутие ценового "пузыря" явно ракочегаренного рынка.
На самом деле участники рынка недвижимости Донецка констатируют замедление беспрецедентного роста цен. За последние десять месяцев квадратный метр нового жилья подорожал в среднем на 51% - куда дальше? Однако среди игроков рынка царят совсем другие настроения. Большинство его участников пока не видят никаких предпосылок для стабилизации и тем более снижения цен. Они считают, что до конца года рост продолжится, а все новые квартиры будут раскуплены.
"За последние два месяца рост цен на рынке вторичного жилья несколько замедлился, но это касается только многокомнатных квартир. Подоражание 1-2-комнатных квартир идет на уровне прошлого года", - комментирует ситуацию заместитель директора АН "Понорама" Василий Губарев.
По мнению директора АН "Жилком" Сергея Тахтарова, рынок, вероятнее всего, не сможет повторить прошлогодних рекордов по темпам роста. "С начала 2008 года на донецком рынке наблюдался незначительный рост цен. В среднем по городу он составил 4%. Центральных и прилигающих к центру районах - на уровне 5% ( с 2100$ за квадрат до 2200$ в центральных и с 1820$ до 1950$ ближних к центру районах). В "спальных" районах подоражание было на уровне 3%", - отмечает руководитель "Жилкома".
Те же процессы заметны и в секторе первичного жилья. "На рынке новостроя Донецка в начале 2008 года наблюдалась снижение темпов роста цен. Так, за январь цена выросла на 0,5 % ( показатель расчитывался с учетом этапа завершенности всех объектов). Причина в то, что в начале 2008 года не было значительного спроса на первичное жилье по сравнению с концом прошлого года", - поясняет глова аналитического отдела группы компании "Герц" Максим Сидорский. По его данным, средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса по состоянию на февраль 2008г. составило 1551 $, бизнесс-класса - 2034$, премиум-класса - 2982$.
Ипотечный ступор
Ценовое затишье на рынке недвижимости специалитсы связывают, в частности, с ухудшением условий ипотечных займов, которые играют все боьшую роль в структуре спроса на жилье. По данным украинской национальной ипотечной ассоциации, в объеме ипотечных займов зв прошлый года ( 57,2 млрд. гривень) доля Донецка составила 5,8 %, или 3,3 млрд.гривень.
Так, в конце прошлого года банки массово увеличили стоимость займов (по грвневым в средним по рынку на 1-2 % годовых), по доллоровым - на 0,75 - 1,25 годовых %). Главная причина подоражания кредитов в американской валюте - кризис на мировых финансовых рынках, как следствие - высокое стоимость ресурсов у иностранных банков. Активный рост стоимости займов в национальной валюте специалисты поясняют стремительным уменьшением гривневой массы в стране. Которую в рамках борьбы с инфляцией активно "связывает" НБУ.
Одновременно финансисты пошли на ухудшение других базовых условий ипотечного кредитования. Например, части соотношения их суммы к стоимости залога с 0 - 15% до 15 - 20 в среднем по рынку). Сегодня практически нет финучреждений, которые предлагают кредиты бкз первого взноса, это возможно только в отношениее проверенных VIP - клиентов.
Руководитель донецкого подразделения "Эрсте-банка" Кирилл Кушнир полагает, что ситуация противоречива. "С одной стороны, я не вижу прямого влияния мирового ипотечного кризиса на украинский рынок. Идет перестраховка отдельных отдельных банков. С другой стороны, наблюдается тенденция ужесточения условий выдачи займов, но это связано с политикой НБУ. Впрочем, эти тенденции мало коснулись нашего банка. У нас условия отбора клиентов изначально соответствовали европейским требованиям, то есть были достаточно жесткие", - говорит г-н Кушнир.
По словам управляющей отделнием "Олемпийское" ОТР-банка в городе Донецке Натальи Кучерявой, их банк также не изменял в последнее время условия ипотечного кредитования. "В тоже время операторы рынка недвижимости отмечают уменьшение количества сделок,но,думаю,это связанно с эффектом отложенных сделок:продавцы и покупатели просто выжидают",-считает руководитель указанного финучреждения.
Учасники рынка утверждают,что всеобъемлющий дефецит предложения-главная проблема,которая будет толкать цены вверх в текущем году. Не помогает и увеличение бъемов нового строительства(по данным аналитического отдела группы компаний "Герц",в Донецке сегодня строится 30 жилых домов различного класса).
"При нынешних темпах инфляции 25%-ный рост цен к концу года на вторичном рынке обеспечен. И основная причина - ограниченный объем качественных предложений", - поясняет Сергей Тохтаров. Василий Губарев прогнозирует 10 - 15% рост, но на ближайшие два месяца. Наталья Кучерявая предполагает годовой рост на уровне 10 - 15%. "Темпы, конечно, ощутимо меньше, чем в прошлые годы, особенно в 2006 году, когда шел прирост 20 - 30% в год. При этом стоимость ипотечных кредитов в долларах подорожает от 0,5% до 1,5% годовых", - говорит г-жа Кучерявая.
На дефицит предложения накладывается рост цен на первичном рынке. "На рынке новостроек ценообразованием управляют професиональные игроки. А дилетанты на вторичном рынке ориетируются на эти ценовые показатели", - отметил в интервью собеседник из донецкого агентства недвижимости. Кстати, по данным аналитиков "Герца", рост цен на первичном рынке жилья в 2008 году будет более динамичным, чем в 2007-м, - приблизительно в два раза - и составит около 20-30% за год (при соблюдении заявленного темпа инфляции в 9,8%).
Однако специалисты утвердают, что рано или поздно цены должны остановиться и пойти вниз. Правда, никто не знает, когда это произойдет. "Если предложение стабилизируется,а рост цен замедлится, то пузырь перегретого рынка недвижимости должен лопнуть. В течение 2-3 месяцев цены могут упасть на 10-15%", - предупреждает Сергей Тахтаров. При этом уточняет, что пока не известно, когда начнется это движение в обратном направлении.
Добавить новость
