Государственное ипотечное учреждение решило «почистить» список банков, претендующих на рефинансирование ипотечных кредитов в размере 2 млрд грн.
Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) начало исключать из списка своих партнеров банки, которые ранее подписали с ним генеральное соглашение о сотрудничестве. Первым «изгнанником» оказался Индэкс-банк, под контрольный французской банковской группе Credit Agricole. Кроме этого банка из списка ГИУ вскоре могут быть исключены все финучреждения, которые в течение года так и не начали выдавать кредиты по программе ГИУ. «Месяц назад мы начали работать над сокращением количества таких банков в списке наших партнеров», — рассказал Кирилл Шевченко, председатель правления ГИУ. Напомним: генеральное соглашение о сотрудничестве с ГИУ является обязательным для использования рефинансирования Учреждения по ипотечным кредитам, выданным населению в соответствии со стандартами ГИУ. Само Государственное ипотечное учреждение было создано еще в конце 2004 года как ипотечное учреждение второго уровня, основная задача которого — рефинансирование ипотечных кредитов комбанков, выданных населению.
На сегодняшний день генеральные соглашения о сотрудничестве с Учреждением подписали 68 банков. Среди них все банки 1-й группы (крупнейшие финучреждения) по классификации НБУ, кроме Проминвестбан -ка. Примерно половина всех банков — партнеров ГИУ — это мелкие финучреждения. Заключить соглашение с ГИУ на сегодняшний день не проблема для любого банка. Но ситуация может измениться уже в ближайшем будущем. «После того как какой-то банчок подписывает с нами договор, первое, что я вижу, — это сообщение в их пресс-релизе о том, что данное финучреждение сотрудничает с ГИУ. Однако внедрять наши стандарты многие из них не торопятся», — возмущается г-н Шевченко. Он отказался назвать банки, работающие с ГИУ пассивнее всего. «Вообще, не работающих по программе банков очень мало — пять-семъ», — отметил чиновник. Не исключено, что некоторые из них уже в ближайшее время повторят судьбу Индэкс-банка. «Нескольким банкам было отправлено предупреждение, что ГИУ может применить к ним такие меры, как исключение из перечня банков, принимающих участие в системе рефинансирования Учреждения», — сказано в официальном сообщении ГИУ.
В Учреждении обещают более жестко контролировать, работает банк-партнер по программе Учреждения или нет. Так, Индэкс-банк заключил генеральное соглашение с ГИУ на рефинансирование своих ипотечных кредитов еще в марте 2006 г., однако не выдал ни одного кредита в рамках программы ГИУ. Хотя при этом банк рекламировал такие кредиты на своем официальном сайте. По мнению руководства ГИУ, это «дезориентирует потенциальных заемщиков и вредит имиджу не только Учреждения, но и государства в целом». Кирилл Шевченко сообщил: «Я ничего не имею против Индэкс-банка и председателя его правления, но он не хочет с нами работать, и я его заставлять не буду». В то же время руководство Индэкс-банка заявило, что решение об аннулировании соглашения было принято ГИУ в одностороннем порядке без предварительных консультаций. А отсутствие активной работы по программе ГИУ в банке объясняют наличием более насущных проблем. «Сейчас банк находится в состоянии реорганизации. ГИУ самостоятельно приняло это решение. Если они нас больше не хотят видеть (в числе своих партнеров — ред.) — значит вернемся позже», — уверяет Игорь Францкевич, председатель правления Индэкс-банка (г. Киев; с 1993 г.; около 3 тыс. чел.).
Банкиры объясняют относительно низкий спрос на кредиты ГИУ целым рядом причин. Основная из них — это высокие требования к рефинансируемому кредиту, и в первую очередь — к платежеспособности заемщика. Так, первоначальный взнос по кредитам, соответствующим стандартам ГИУ, составляет 25%, тогда как У большинства банков этот показатель редко превышает 20%, в среднем же по рынку он равен 10–15%. Кроме того, ГИУ требует, чтобы платежеспособность заемщика оценивалась исключительно на основании официальных (документально подтвержденных) доходов. При этом доля ежемесячного платежа по кредиту в чистом доходе заемщика не должна превышать 40%, тогда как у ряда банков предельное значение этого норматива достигает 70% и более. «Требования ГИУ к заемщикам слишком жестки для отечественных реалий», — констатировал Тарас Кириченко, заместитель председателя правления УкрСиббанка (г. Харьков; с 1990 г.; более 10 тыс. чел.).
Более того, максимальный размер кредита на одного заемщика существенно ограничен и не всегда отражает ценовую ситуацию на рынке недвижимости. К примеру, в Киеве ограничение составляет 1 млн грн., а во всех остальных областных центрах — 500 тыс.грн. Наличие подобных рамок отсекает значительную часть клиентов банков от кредитования по программам ГИУ (в том числе и спекулянтов, которые, по некоторым оценкам, обеспечивают не менее половины ипотечных сделок). Более того, ГИУ требует от банков тщательного мониторинга своих заемщиков и обязывает совершать обратный выкуп кредита (возврат рефинансирования ГИУ) в ряде случаев. В частности, если заемщик просрочил очередной платеж на два месяца или если его финансовое состояние ухудшилось.
Низкая активность банков в сотрудничестве с ГИУ также объясняется сложностью процедуры оформления и мониторинга таких ссуд. «Процесс администрирования кредитов ГИУ достаточно трудоемок, мы потратили много времени на создание автоматизированной системы администрирования и только на прошлой неделе выдали первый кредит в рамках программы ГИУ», — рассказал Алексей Руднев, начальник управления развития продуктов для частных клиентов «ОТП Банка» (г. Киев; с 1998 г.; 2,6 тыс. чел.). Также участники рынка сетуют, что кредиты, рефинансированные ГИУ, списываются с баланса банка-кредитора, что не позволяет ему наращивать портфель, демонстрируя прирост рыночной доли.
Кроме того, развитию программы ГИУ препятствует и требование стандартов этого Учреждения относительно выдачи кредитов исключительно в гривне. Несмотря на недавно наметившуюся тенденцию к снижению ставок по кредитам в гривне, в большинстве банков долларовые кредиты по-прежнему на 2–3 п.п. дешевле гривневых, в том числе и по кредитам ГИУ. Подобная разница в стоимости займов — весомый аргумент в пользу кредитования в валюте. Напомним: ГИУ предоставляет комбанкам долгосрочное рефинансирование в гривне всего под 9,9% годовых. Но этого не всегда достаточно, чтобы склонить банк к сотрудничеству. Так, крупные банки привлекают деньги за счет выпуска внутренних облигаций и открытия депозитов населения под 10–13% годовых.
К тому же в их распоряжении много ресурсов на счетах до востребования, которые являются практически бесплатными. За счет этих денег средневзвешенная стоимость ресурсов банка существенно снижается. Таким образом, банки имеют более дешевое фондирование, чем рефинансирование ГИУ, и при этом не имеют необходимости тратить время на отработку процедур и внедрение стандартов ГИУ. Отметим, что, применяя такой подход, банк фактически выдает длинные кредиты отчасти за счет коротких ресурсов, что приводит к разрывам в сроках привлечения пассивов и размещения активов, так называемым гэпам. Но, похоже, такая проблема не очень беспокоит банки. Тем более что Нацбанк до сих пор не ввел норматив долгосрочной ликвидности.
Невзирая на почти 3-го-дичный стаж работы, ГИУ до сих пор так и не оказало существенного влияния на рынок ипотечного кредитования. Хотя в нынешнем году наметился очевидный прогресс. Так, если на начало апреля 2007 г. ГИУ рефинансировало кредитов всего на 21,8 млн грн., то по состоянию на 23 октября этот показатель достиг 677,1 млн грн. Но это всего около 1,5% совокупного портфеля ипотеки украинских банков. Подобная статистика объясняется тем, что ГИУ пока так и не удалось активизировать сотрудничество с банками — лидерами ипотечного рынка. Примечательно, что ГИУ отказывается оглашать объемы рефинансирования по каждому банку в отдельности, ссылаясь на коммерческую тайну. Известно лишь, что львиная доля рефинансирования достается считанным финучреждениям. Так, на ТОП-5 лидеров по объему рефинансирования ГИУ приходится 50% всех предоставленных учреждением средств, а на ТОП-10 — 80%. При этом пальму первенства безоговорочно удерживает банк «Финансы и Кредит», на который приходится более 20% рефинансированных Учреждением ссуд. Примечательно, что Кирилл Шевченко до назначения на должность главы ГИУ был первым заместителем председателя правления именно этого банка.
В то же время многие участники рынка уверены, что объемы кредитов, выданных по программе ГИУ, будут только расти. «Спрос на рефинансирование ГИУ увеличится, так как многие банки уже столкнулись или еще столкнутся с нехваткой фондирования», — убеждал Тарас Кириченко. Оптимизм банкиров поддерживает и руководитель ГИУ. На сегодняшний день Учреждение уже привлекло 1 млрд грн., разместив свои облигации под госгарантии. Кроме того, ГИУ имеет право воспользоваться гарантиями государства еще на 1 млрд грн. Более того, оно планирует выпустить дебютные ипотечные облигации на 200 млн грн. под залог кредитов, которые уже успело выкупить (рефинансировать) у комбанков. И наконец, недавно Кабмин разрешил ГИУ рефинансировать кредиты на покупку жилья на первичном рынке, что должно существенно увеличить спрос на ресурсы Учреждения. Таким образом, до конца этого года объемы рефинансирования комбанков ГИУ могут увеличиться вдвое.
Владимир Хлывнюк, председатель правления банка «Финансы и Кредит» (г. Киев; с 1991 г.; более 5 тыс. чел.):
— Наше лидерство в рейтинге рефинансирования ГИУ я бы объяснил тем, что мы лучше других популяризируем преимущества ипотечных кредитов именно по программе Учреждения. Всегда можно найти клиентов, соответствующих требованиям ГИУ. По мере выхода из тени зарплат и ослабления доллара на мировых финансовых рынках все больше людей предпочитают брать кредиты в гривне. Раньше мало кто считал потери при конвертации, теперь учитывают и эти расходы. Кроме того, нам интересна работа с ГИУ с точки зрения доходности, так как мы зарабатываем не только на процентах, но и на комиссионных за обслуживание проданных Учреждению кредитов. В итоге, доходность таких кредитов соизмерима с заработком на стандартных ссудах. Вместе с тем, привлекая длинные ресурсы ГИУ, мы решаем проблему с гэпами, т.е. разрывами в сроках привлечения пассивов и размещения активов. Думаю, что ГИУ ожидает будущее Fannie Мае — американской ипотечной компании второго уровня, созданной государством в 1968 году и позднее приватизированной. Думаю, лет через пять ГИУ станет активом, сопоставимым по стоимости с «Укртелекомом». И тогда государству стоит задуматься о его продаже.
Владимир Лавренчук, председатель правления «Райффайзен Банка Аваль» (г. Киев; с 1992 г.; 17 тыс. чел.):
— Мне кажется, что организовать кредитование ипотеки в гривне при отсутствии долгосрочного индекса стоимости гривне-вых ресурсов — мало реалистично. Поэтому, как профессионалу в этой отрасли, мне не совсем понятен механизм фондирования в модели ГИУ. Фиксировать ставку по гривневым депозитам и кредитам — опасно. Если ГИУ размещает облигации на пять лет, а дает рефинансирование банкам на 30 лет, это внушает опасения.
Александр Солтус, председатель правления Укрпромбанка (г. Киев; с 1989 г.; более 4,5 тыс. чел.):
— Безусловно, рефинансирование ГИУ очень привлекательно с точки зрения цен и сроков. В то же время развитиюданной программы мешают достаточно жесткие требования к кредитам и заемщикам. Замечу, что новое руководство ГИУ пытается либерализовать свои требования, чтобы рефинансирование стало массовым. Тем не менее ясно, что госучреждение никак не может брать на себя риски, рефинансируя кредиты, выданные заемщикам, получающим «серую» зарплату. В то же время в Украине «белых» зарплат нет. На мой взгляд, это — главная проблема. Поэтому вряд ли можно рассчитывать на большую популярность рефинансирования ГИУ, пока зарплаты не выйдут из тени. А это естественный процесс, требующий времени.
Наш блог
Другие статьи