Спад на столичном ипотечном рынке, начавшийся еще весной, подталкивает финансистов к активным действиям. В последние месяцы они не ограничиваются лишь снижением ставок и пересмотром базовых условий по займам. С недавних пор банки все активнее предлагают новые услуги, рассчитанные на самые разные случаи, которые могут произойти с покупателями недвижимости. Эксперты уверены, что это не временная мера и украинцы смогут воспользоваться щедротами фин-учреждений как минимум до конца 2007 г.
На протяжении последних месяцев финучреждениям приходится работать в условиях настоящего кредитного застоя на киевском рынке. «Спрос на ипотечные кредиты под покупку квартир продолжает падать. И связано это даже не столько с замедлением деловой активности, вызванным отпускным сезоном, сколько с тенденциями по снижению стоимости квартиры на вторичном рынке. Разумеется, в таких условиях потенциальные покупатели не спешат приобретать жилье (и, соответственно, брать на это кредиты), они ждут максимального падения цен», — обрисовал ситуацию начальник казначейства АКБ «Киев» Алексей Козырев. «На сегодняшний день спрос на ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке несколько спал.
Это связано с сезонностью рынка недвижимости — в летний период обычно активность в этом сегменте идет на убыль», — утверждает руководитель блока развития банковских продуктов и маркетинга «Альфа-банка» Марчин Дычак. Более всего от сложившейся ситуации страдают финучреждения, ориентированные на работу в Киевском регионе (темпы прироста их кредитных портфелей за последние три месяца снизились сразу в 1,5–2 раза), несколько меньше — имеющие развитую сеть отделений по стране (на 25–30%). Ведь в городах-миллионниках и областных центрах все еще наблюдается стабильный спрос на квартиры, а потому, активно кредитуя регионалов, большие банки могут переждать столичный спад.
Затянувшаяся пауза в развитии ипотечного рынка оказалась на руку заемщикам. С одной стороны, им больше не приходится в погоне за квартирами хвататься за первое попавшееся кредитное предложение, с другой — банкиры в последние месяцы все чаще делают им новые предложения. Так на протяжении мая-июля весьма существенно была пересмотрена стоимость займов. «В течение трех последних месяцев ставки по ипотечным кредитам в национальной валюте были снижены с 16–16,5% до 15% годовых», — рассказал заместитель начальника отдела ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк» Владислав Королев. Еще дешевле есть возможность прокредитоваться в рамках правительственной программы. «После изменения стандартов Государственного ипотечного учреждения банки начали активно предлагать ипотечные кредиты в гривне для приобретения жилья на вторичном рынке», — отметил в разговоре с начальник департамента розничного бизнеса и дистрибуции VAB Банка Андрей Репко. Не так существенно в среднем по рынку снизилась стоимость валютных кредитов — лишь на 0,2–0,5% годовых. Хотя некоторые финучреждения пошли и на более существенные изменения. «За последние три месяца в банке не только уменьшился размер минимальной процентной ставки с 11,5% до 10% годовых по кредитам в долларах, но и поменялся подход к определению размера процентной ставки по ипотеке. Если раньше она у нас зависела от срока кредита, то сегодня на ее уровень влияет размер суммы первоначального взноса заемщика: чем больший взнос, тем меньше ставка», — сообщила начальник отдела ипотечной политики и процессов Международного ипотечного банка Наталья Мациевская. Кроме того, заемщику с недавних пор может представиться и дополнительная возможность сэкономить. «Финучреждения заключают договоры с агентствами недвижимости, согласно которым клиенту предоставляется ряд преимуществ. Таких, например, как сниженная ставка по кредиту — на 0,5% годовых», — объяснила директор департамента розничного бизнеса ООО «БМ Банк» Наталья Байдакова.
Чтобы максимально уменьшить ежемесячный взнос при выплате ипотечного займа, банки продлили сроки кредитования: с 15–20 лет они выросли до 25–30 лет. Причем финансисты уверяют, что с недавних пор это не только рекламный ход, но и реальное предложение для широкого круга заемщиков. Напомним, что еще в начале года они жаловались, что финучреждения, пользуясь самыми разными отговорками, очень часто отказывают в предоставлении долгосрочных займов. Некоторые банки пошли также и на ряд процедурных послаблений. Больше всего посчастливилось украинцам, которые все еще получают зарплату «в конвертах» и не могут солидными справками с работы доказать банку свою платежеспособность. «Финучреждения начали кредитовать без справки о доходах при внесении первоначального взноса в размере 30% и более от стоимости жилья», — отметила Наталья Байдакова.
Абсолютно нормальной практикой в этом году стало предоставление ипотечных кредитов без первоначального взноса. Теперь банки работают над новыми условиями для такого вида займов, а также над новыми предложениями для заемщиков. «Были продлены сроки кредитования по займам с нулевым взносом — с 10 до 30 лет. Также клиенты получили возможность пользоваться отсрочкой платежа по кредитной задолженности», — рассказала директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Марина Нестеровская. Обычно такого рода отсрочками позволяют пользоваться один-два раза на протяжении действия срока кредитного договора. Кроме всего прочего, украинцев стали привлекать уменьшением требований к залогам: если ранее от заемщика требовали предоставить обеспечение, стоимость которого превышает сумму займа на 50–100%, то сегодня — лишь на 20–50%. Иногда доходит и до того, что финучреждения выдают ипотечные кредиты равные размеру залога.
Заемщика приучают к дисциплине
Как ни странно, по мере снижения процентных ставок по займам банки на протяжении последних нескольких месяцев не повышали стоимость оформления кредитов и обещают не делать это до конца 2007 г. Банковская система постепенно идет к унификации комиссий. «Комиссия банка за оформление кредита в зависимости от размера первоначального взноса будет составлять 1–2% суммы займа (при взносе 0–5% стоимости жилья). К дополнительным затратам следует также отнести стоимость оценки объекта недвижимости — 300–1000 грн., ежегодное страхование жилья — 0,3% его стоимости и заемщика от несчастного случая — 0,3% суммы кредита. Не стоит забывать и об обязательных платежах, таких как сбор в Пенсионный фонд и госпошлина — по 1% суммы, указанной в договоре купли/продажи, и оплате услуг нотариуса, стоимость которых начинается с 500 грн.», — рассказал Марчин Дычак. «Ежемесячная комиссия за ведение ссудного счета и обслуживание кредита нынче находится в пределах 0,1–0,25% оставшейся суммы кредита», — дополнил коллегу Алексей Козырев.
Финансисты все реже прибегают к скрытым комиссиям при ипотечном кредитовании, поэтому дополнительные услуги (кроме указанных выше) оплачивать не придется. Единственное, правда, к чему необходимо быть готовыми, — это к весьма жестким штрафным санкциям. То ли пытаясь приучить заемщиков к дисциплине, то ли заработать на их безалаберности, однако в 2007 г. банки насытили свои ипотечные договоры целым перечнем взысканий. Например, за непредоставление им в установленные сроки страхового полиса, несвоевременное погашение кредита либо невыполнение других статей банковского соглашения финучреждения взыскивают штраф до 16% за каждый день просрочки платежа. Могут поступить и еще строже — повысить кредитную ставку на весь срок действия кредитного договора (такое повышение сегодня достигает 5% годовых). Если клиент не уведомит банк об изменении места жительства и работы (с указанием адреса и телефона) в течение 14 дней, то его могут наказать на 1% кредита. После нарушения клиентом обязательств по продлению страховки (новый полис по страхованию жизни и недвижимости необходимо приобретать каждый год кредитования) банк имеет право потребовать уплаты ему 10% минимальной страховой суммы. Одновременно финансисты стали строже относиться к целевому использованию кредита, проверкам состояния залога (жилья) и прописке детей либо третьих лиц в заложенной недвижимости. Это можно делать лишь после получения соответствующего согласия банка.
В этом году многие финучреждения постепенно перешли к единой комиссии за оформление ипотечного кредита и не собираются отходить от этой практики как минимум до первой половины 2008 г. Свою роль сыграли как желание привлечь клиента, так и обострение конкуренции на финансовом рынке. И дело даже не в том, что гражданин изначально может выбрать себе наименее дешевый кредит, но и в том, что он имеет возможность в любой момент поменять банк. В первом полугодии настоящей модой стала такая услуга, как рефинансирование ипотечных кредитов. У некоторых банков даже появилась специальная услуга, которая у многих называется — «Покупка кредитов». Сводится она к тому, что одно финучреждение перекупает ипотечный заем клиента у другого. Достаточно обратиться с соответствующей просьбой в облюбованный банк, и он возьмет все хлопоты на себя — сам свяжется с нынешним кредитором и оформит перенос кредита из одного банка в другой. По подсчетам финансистов, за первое полугодие объем рефинансирования ипотечных кредитов в банковской системе уже вырос на 35–40%, и, согласно нынешним прогнозам, может увеличиться еще на 20–25%.
В погоне за оперативностью
Настоящее соревнование финансисты устроили по части скорости обслуживания претендентов на ипотечное кредитование. Не секрет, что банки не переставали критиковать за затягивание сроков рассмотрения кредитных заявок даже после формирования ими сетей ипотечных отделений — открытие спецотделений было настоящей модой на протяжении последних лет. «При наличии всех стандартных документов, требуемых конкретным банком, срок выдачи займа сейчас сократился до семи-десяти дней. Как правило, у крупнейших игроков этого рынка вся процедура занимает около недели. В последнее время банки весьма активно заключали договоры со структурами, участвующими в оформлении документов (страховые компании, нотариусы, оценщики и т. д. ), и, полагаю, что издержек по этой части практически не осталось», — подчеркнул в разговоре Алексей Козырев.
Одновременно некоторые финучреждения идут еще дальше, внедряя экспресс-технологии не только при выдаче небольших займов, к чему уже успели привыкнуть потребители за последние годы, но и ипотеку. «В нашем банке клиент может получить решение о предоставлении ему ипотечного кредита в течение суток. Мы ценим время наших клиентов и поэтому постоянно усовершенствуем технологии принятия решения», — сказал Марчин Дычак. «Целью нашего банка в конечном итоге является переход к скоринговой модели обслуживания, которая подразумевает полную автоматизацию процесса принятия решений по ипотеке, что значительно сокращает время принятия решений по кредиту и упрощает его получение», — дополнила коллегу Наталья Мациевская.
Пригород охватят
Впрочем, упрощение базовых условий на ипотечном рынке и снижение стоимости кредитов — не единственная мера, позволяющая минимизировать потери банков от спада продаж квартир. Финансисты наконец-то стали постепенно охватывать до сих пор не занятую нишу — кредитование пригородной недвижимости и земельных участков. «Спрос на загородные дома особенно характерен для крупных городов, порядка 15% всех ипотечных заявок», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Правэкс-Банка Дмитрий Буц.
У ряда финучреждений с недавних пор можно оформить кредит на покупку коттеджа, загородного дома либо земли практически в том же режиме, что и на квартиру. Решена главная проблема — наличия обеспечения. Им теперь может выступать приобретаемая недвижимость. «Из-за неразберихи с оформлением прав собственности на землю банки до сих пор крайне редко брали ее в залог. И в случае с кредитованием покупок в пригороде требовали другое обеспечение. Им могла быть, скажем, городская квартира заемщика», — подчеркнул в беседе Алексей Козырев. Из-за столь сложных схем резко сокращался круг потенциальных клиентов: далеко не все украинцы обладают правом сразу на несколько объектов недвижимости. Еще сложнее была ситуация, если речь заходила о приобретении земельного участка с целью дальнейшего строительства на нем.
Редкое финучреждение выделяло хотя бы копейку заемщику без проектно-сметной документации, оформленной по всем правилам. Другими словами, для строительства приходилось нанимать официальные фирмы, занимающиеся возведением загородных апартаментов, а не экономить, приглашая обыкновенных шабашников. Кроме того, надо быть готовым к тому, что банк возьмется кредитовать лишь 70–80% ваших затрат на работы и стройматериалы. Недостающую сумму для финансирования всего проекта приходилось копить самостоятельно. Коль скоро для многих банков кредитование дачников — экзотическая услуга, которую на первом этапе относят в разряд рисковых, то стоимость такого кредитования при соблюдении всех условий была достаточно высокой. Например, финучреждение, кроме базовой процентной ставки (она может быть на 1–2% годовых дороже стандартной ипотеки при покупке городских квартир), могло взыскивать дополнительные комиссии, от которых почти все банки уже отказались при классической ипотеке и автокредитовании, — за обслуживание кредита. Они составляли порядка 0,5–1% и быть не разовыми (при оформлении займа), а постоянными — прибавляться к процентной ставке и выплачиваться на протяжении всего срока кредитования. Если к этим затратам прибавить стоимость услуг оценщиков, юристов и кредитных инспекторов, то полная загородная ипотека ранее обходилась в дополнительные (кроме кредитной ставки) 2–4% суммы займа.
В последние же месяцы банки постепенно приравнивают загородную ипотеку к «квартирным стандартам». Главное — они стали принимать в залог загородные дома, коттеджи и земельные участки. Причем все чаще при этом заемщикам предлагают условия так называемой стандартной ипотеки, то есть те же, что и при кредитовании квартир. Средняя стоимость так называемых стандартных займов в инвалюте сегодня находится на уровне 10–13% годовых, минимальный первоначальный взнос составляет 0–15% стоимости жилья, срок кредитования — 25–30 лет. Обычно банки не ограничивают размеры кредитов. «Наибольшим спросом пользуются кредиты в долларах, что касается суммы — это 1–2-комнатные квартиры, стоимость которых колеблется от $30 тыс. до $150 тыс. в зависимости от региона», — рассказал о предпочтениях украинцев Дмитрий Буц.
По словам банкиров, несмотря на весьма активное снижение стоимости гривневых кредитов, займы в нацвалюте так и не покорили сердца новоселов. «Заемщики по-прежнему отдают предпочтение доллару. Средний срок кредита — 15–20 лет на покупку недвижимости, под залог недвижимости — 10–15 лет. Средняя сумма кредита постоянно увеличивается. Если в прошлом году она составляла около $50 тыс., то сейчас приближается к $70 тыс. С одной стороны, повышается стоимость недвижимости, а с другой — уменьшается возможность заемщика по размеру первоначального взноса», — отметила в беседе Наталья Мациевская. «На вторичном рынке наиболее востребованными являются кредиты сроком на 15 лет, в сумме где-то $110 тыс., для потребительских кредитов под залог недвижимости сумма немного ниже, т. к. полученные средства используют для ремонта, а также как первоначальный взнос при покупке новой недвижимости», — рассказал Марчин Дычак.
Еще одна характерная тенденция этого года — появление на рынке специальных продуктов, рассчитанных на жителей пригорода (иногда они могут рассчитывать даже на более привлекательные условия кредитования, чем покупатели квартир). «Сегодня у наших клиентов появилась возможность возвести свой собственный дом. Воспользовавшись нашим новым ипотечным продуктом для строительства загородного дома (коттеджа) клиент может получить кредит до $250 тыс. Период работ составляет 24 месяца, во время которых ему выдается поэтапно (траншами) необходимая сумма для проведения строительных работ. На протяжении этого периода клиент погашает только проценты по кредиту. При оформлении кредита на покупку земельного участка существует возможность получения кредита в сумме до 100% стоимости земли», — сообщил г-н Дычак. По мере популяризации загородной ипотеки, финансисты не исключают и дальнейшей коррекции соответствующих программ, и распространения их по регионам — по всем своим отделениям на территории Украины.
Такой подход, по мнению специалистов, позволит ежемесячно едва ли ни в разы наращивать банкам портфели «пригородных» займов (до сих пор доля такого рода кредитов в ипотечных портфелях банков не превышала 10–15%).
Покорение новостроек
Расширяя свой продуктовый ряд, финансисты не обошли стороной и еще один слаборазвитый сегмент ипотечного рынка — кредитование новостроек. По словам банкиров, до сих пор активно в нем работают (и имеют спецдоговоры о сотрудничестве с застройщиками) не более десятка украинских банков. Потому нередко граждане имеют не самые широкие возможности для выбора: со строительной компанией могут работать лишь один-два банка и те зачастую предлагают идентичные кредитные условия, сужая возможность выбора для заемщиков. В этом году финучреждения стали интенсивнее, чем когда бы то ни было осваивать эту нишу. «Наш банк начал предоставлять кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке. Теперь клиенты могут инвестировать в строительство своей квартиры в новом доме. Кредит можно оформить сроком на 25 лет с минимальным первоначальным взносом от 20% и процентной ставкой от 11% в долларах», — пояснил Марчин Дычак.
По мере уменьшения продаж недвижимости в столичном регионе застройщики стали намного охотнее сотрудничать с банками. Ведь ожесточение конкуренции между ними приведет к улучшению кредитных условий и как следствие — продаж новостроек. В случае сохранения низкого спроса на киевские квартиры финучреждения начнут еще теснее сотрудничать с застройщиками и снижать стоимость кредитов за счет взносов самих стройкомпаний. Подобная схема уже обкатана на акциях с автодилерами. Чтобы существенно нарастить продажи машин в определенный временной промежуток, те несколько лет назад компенсировали банкам резкое и весомое снижение ставок по кредитам для автомобилистов (тогда банки шли на реальное уменьшение цен на займы и не заставляли заемщиков платить дополнительные комиссии) — сразу на 2–5% годовых.
Кредиторам нужны продажи
Все это будет происходить на фоне дальнейшего улучшение ипотечных условий, которое сегодня обещают финансисты. «Полагаю, до конца 2007 года снижение ставок по гривневым кредитам составит еще 1–1,5% годовых, валютным — на 0,5–0,75% годовых. При этом, правда, навряд ли будут упрощаться требования к финансовому состоянию заемщика», — спрогнозировал для Алексей Козырев. Также, по мнению экспертов, не будут расти сроки кредитования, хотя при этом финансисты рассчитывают на существенное увеличение количества заемщиков, оформляющих долгосрочные займы на максимально допустимые сроки (25–30 лет). При этом, правда, клиенты начнут активнее пользоваться предлагаемыми продуктами. «Тенденции рынка диктуют внедрение новых технологий, сокращающих время принятия решения по кредитованию клиентов, и кредитных предложений. Например, станут более популярными кредиты с «каникулами», кредиты в швейцарских франках, кредиты под плавающую ставку или в «пакете» со страховками и финансированием сопутствующих расходов», — считает Марчин Дычак.
Несмотря на все свои усилия, финансисты сегодня делают весьма скромные прогнозы по предполагаемым объемам ипотечного кредитования. По самым оптимистическим оценкам, они до конца года вырастут не более чем на 25–30% и то лишь в случае, если после окончания отпускного сезона начнет возобновляться спрос на недвижимость со стороны рядовых украинцев. Специалисты допускают к осени стабилизацию цен на квадратные метры и даже небольшое подорожание квартир в столичном регионе.
Наш блог
Другие статьи